Mutui casa, il piano di ammortamento "alla francese" e i vari metodi di calcolo

Per analizzare correttamente i tassi proposti dalle banche per i mutui casa,
il documento fondamentale da leggere e conservare è il piano di
ammortamento. Il piano di ammortamento è una tabella dove sono riportate
tutte le rate da pagare (suddivise tra quota di capitale rimborsato con
ciascuna rata e quota degli interessi pagati dal cliente), le relative date
di scadenza e il montante finale. Nei mutui a tasso variabile l'ammortamento
è calcolato in base al tasso in vigore alla firma del contratto e quindi può
variare con i tassi al rialzo o al ribasso. Per questo ogni anno le banche
devono inviare al cliente un piano di ammortamento aggiornato ai tassi
effettivamente utilizzati.
Per redigere un piano di ammortamento esistono molti metodi di calcolo. I
metodi di ammortamento sono sistemi di calcolo finanziario utilizzati per
determinare le rate. Il metodo abitualmente
utilizzato in Italia è detto metodo "alla francese". Con questo metodo le
rate sono costanti nel tempo ed il pagamento degli interessi sul capitale
erogato dalla banca viene distribuito su ciascuna rata. Le rate sono così
composte di una "quota capitale" (che va a scalare il prestito originario) e
di una "quota interessi". La quota capitale è più bassa all'inizio del mutuo
e la quota interessi più alta, mentre alla fine del rimborso la quota
interessi è bassissima e quella capitale costituisce gran parte della rata.
Le banche preferiscono infatti incassare subito la maggior parte degli
interessi e ciò rende poco conveniente la chiusura anticipata di un mutuo
dopo poco tempo dalla stipula, perchè a quel punto sono stati pagati alla
banca quasi solo interessi, mentre il capitale va ancora rimborsato quasi
interamente.
Altri metodi di ammortamento sono quelli "all'italiana", "alla tedesca" e
"all'americana", che però sono raramente utilizzati in Italia.
Il metodo "all'italiana" prevede che la quota capitale di ogni rata sia
costante e che il valore di quest'ultima sia variabile in funzione della
quota interessi.
Il metodo "alla tedesca" prevede che ciascuna rata sia dello stesso valore
(come il "francese"), ma comporta il pagamento anticipato degli interessi.
Il metodo "all'americana" suddivide la rata in due parti: la prima paga gli
interessi sul prestito, la seconda finanzia un piano di accumulo di capitale
(che produce interessi, ma ad un tasso di solito più basso di quello del
mutuo) che a fine contratto serve per rimborsare il capitale.
Le banche hanno l'obbligo di consegnare ai clienti il piano di ammortamento
al momento della stipula del contratto, ma chi intende sottoscrivere un
mutuo dovrebbe farsi consegnare questo documento in anticipo e leggerlo con
estrema attenzione per controllare i costi di ogni rata.
Inoltre, una volta stipulato un mutuo a tasso variabile, è bene che il
cliente, ogni fine anno, si faccia consegnare dalla banca (di solito lo
rilascia di sua iniziativa) una copia dell'estratto del piano di
ammortamento e che controlli la quota di capitale rimborsata e gli interessi
pagati, la parte del capitale ancora da restituire e quanti interessi dovrà
ancora pagare.

Fonte: (www.investireinformati.com)