Mutuo: acquisto seconda casa, quando l'Iva è al 10%

Mutuo: acquisto seconda casa, quando l'Iva è al 10%

L'acquisto di una casa di abitazione per la quale non si richiedono le agevolazioni come prima casa, comporta notevoli complicazioni di natura fiscale. Infatti, l'acquisto della seconda casa di abitazione non solo non usufruisce di alcuna agevolazione fiscale per l'acquisto, ma addirittura subisce un aggravio di imposta nel finanziamento.
L'atto di acquisto della seconda casa di abitazione sconterà, a seconda dei casi, l'IVA o le imposte di registro ipotecarie e catastali nella misura ordinaria del 10%, invece delle aliquote agevolate previste per la prima casa rispettivamente del 4% (se atto soggetto ad IVA) e del 3% - oltre alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa di 168 euro (se soggetto ad imposta di registro).
Anche per l'acquisto della seconda casa si può usufruire del regime del cosiddetto prezzo-valore, ovvero di quella regola per cui la base imponibile dell'imposta di registro (la regola non è infatti applicabile agli atti assoggettati ad IVA) è costituita dal cosiddetto valore catastale, ma qui il moltiplicatore della rendita catastale cambia (da 115,5 a 126), pertanto la base imponibile, a parità di rendita, sarà più alta.
Inoltre, se il mutuo ipotecario normalmente sconta l'imposta sostitutiva (che la banca trattiene direttamente in sede di erogazione del mutuo) nella misura dello 0,25% della somma mutuata, quando il finanziamento è destinato all'acquisto della seconda casa di abitazione (e solamente per l'acquisto di abitazione senza agevolazioni prima casa) l'imposta è applicata nella misura del 2%. In compenso è previsto anche per le seconde case il divieto di penale per l'estinzione anticipata del mutuo e di oneri per la cancellazione dell'ipoteca nonché la cosiddetta portabilità del mutuo.
Per quanto riguarda l'ICI e la detraibilità degli interessi passivi del mutuo ipotecario acceso per l'acquisto della casa, qui si prescinde dal fatto che l'acquisto abbia usufruito o meno delle agevolazioni prima casa. Infatti l'esenzione ICI vi è nel caso abitazioni adibite a residenza propria e altrettanto si può affermare quanto alla detraibilità degli interessi passivi del mutuo, nei casi in cui  il mutuatario sia anche proprietario dell'immobile e vi risieda.

Fonte:
Il Messaggero (840KB)