Surroga mutuo o sostituzione mutuo? Le differenze

Spesso il termine sostituzione mutuo viene erroneamente utilizzato come sinonimo delle operazioni di surroga mutuo. Ma la distinzione tra queste due operazioni è netta: si tratta pur sempre di un trasferimento del prestito immobiliare presso un nuovo istituto, ma a condizioni e con modalità molto diverse.

Mentre la surroga mutuo prevede un trasferimento del debito residuo presso un'altra banca senza alcuna spesa accessoria grazie alla portabilità dell'ipoteca, lo stesso non accade per la sostituzione mutuo. Il mutuatario, difronte ad una proposta di rimborso più vantaggiosa, è libero di proporre una rinegoziazione delle condizioni (la banca non è obbligata alla revisione) oppure richiedere un traferimento presso una nuova banca. Attraverso la surroga mutuo in nuovo istituto si fa carico esclusivamente del debito residuo, ricalcolando eventualmente con il cliente regime di tasso, spread e durata: non è possibile richiedere rivalutazione dell'importo erogato. La transazione verso la nuova banca non richiede alcun costo extra grazie alla portabilità dell'ipoteca (non viene richiesta alcuna nuova iscrizione).

La sostituzione del mutuo, invece, consente di rivedere tutti i termini contrattuali, compreso l'importo erogato, a fronte di una nuova iscrizione ipotecaria e i relativi costi. Ovviamente la sostituzione mutuo è una soluzione più onerosa rispetto alla surroga ma garantisce al mutuatario la possibilità di ottenere liquidità extra, ricalcolare i livelli di spread, regime di interesse e rivedere il piano di ammortamento.

L'iscrizione di una nuova ipoteca e l'opzione di incremento dell'importo erogabile sono i principali fattori distintivi tra la surroga mutuo e la sostituzione mutuo: le operazioni possono essere facilmente confondibili e le definizioni spesso utilizzate in modo poco corretto. Il trasferimento del debito residuo presso un nuovo istituto in grado di garantire condizioni di rimborso migliori è, invece, l'elemento che contraddistingue surroga e sostituzione dalla più semplice rinegoziazione, che in genere viene richiesta dal mutuatario alla propria banca, che autonomamente valuta se rivedere le condizioni contrattuali, senza alcun obbligo.

da http://www.mutui.com/