Mutui a tasso variabile BCE: dove sono finiti?

I mutui a tasso variabile sono mutui che possono essere indicizzati in base all'Euribor o al tasso BCE. La differenza tra Euribor e tasso BCE, oggi come oggi, non è elevata, con l'Euribor a tre mesi che è persino più basso del tasso BCE (l'Euribor è all'1,14% al 27/01/2012, mentre il tasso BCE all'1,25%).

Ciononostante si sente parlare poco di questa ultima variante dei mutui. Sono le stesse banche a proporre ai loro clienti mutui maggiormente indicizzati all'Euribor. Nel 2009 la quota dei mutui indicizzati al tasso della Banca Centrale Europea era del 2,6%, mentre nel 2010 solo dell'1%. Pertanto diventa lecita la domanda: dove sono finiti i mutui a tasso variabile BCE?

Eppure nel decreto anticrisi del 29 novembre 2008 è stato introdotto l'obbligo per le banche di offrire anche tali tipi di mutui, per evitare il ripetersi di casi analoghi a quelli successi nel 2008, allorché gli indici Euribor decollarono e schizzarono al rialzo fino al 5,28%. Caratteristica dei tassi BCE è, infatti, quella di essere assai meno volatili rispetto all'Euribor, esigenza avvertita, oggi come oggi, da molte famiglie, i cui bisogni non sono solo quelli di diminuire, per quanto possibile, il peso della rata del mutuo, ma anche di proteggersi dalla volatilità dei mercati e da un possibile rialzo degli indici a cui essi sono indicizzati. Nonostante ci siano banche che li offrano, molte fanno sì che tali tipi di mutui siano meno convenienti di quelli indicizzati all'Euribor applicando uno spread più alto.

L'Euribor è, infatti, il tasso a cui un panel di 43 banche (la maggior parte europee, fra cui le italiane Intesa Sanpaolo, Unicredit e Banca Mps) si prestano denaro tra loro e risente delle difficoltà che queste stesse banche trovano nelle loro attività di fund rising. Tuttavia va ravvisata una recente anomalia. Se i costi di raccolta sono così elevati, come mai l'Euribor resta così basso?

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Mutui prima casa per giovani coppie: è ora di approfittarne

Il tasso medio dei mutui alle famiglie italiane per l'acquisto della prima casa in dicembre è stato del 3,83% contro il 3,70% di novembre. E' quanto emerge dal bollettino dell'Abi. Il documento, dunque, fotografa una situazione di crescente difficoltà per chi vuole accendere un mutuo, soprattuto da parte di quelle giovani coppie pronte a compiere il grande passo.

Ma se una giovane coppia è davvero decisa a compierlo dovrebbe prendere in seria considerazione la possibilità di usufruire del Fondo di garanzia che ha predisposto per lei lo Stato. Ci sono, però, dei prerequisiti: le giovani coppie non devono avere un'età superiore ai 35 anni a testa (cioè per ciascuno dei suoi membri), un reddito non superiore ai 35 mila euro e derivante per non più del 50% da un contratto di lavoro a tempo indeterminato.

I vantaggi di questi mutui sono duplici. Innanzitutto lo Stato si fa garante del 50% della quota capitale del mutuo concesso e comunque per un ammontare non superiore a €75.000. In secondo luogo le banche sono obbligate ad applicare un tasso d'interesse massimo pari o equivalente a Euribor+ 150 punti base per durate superiori a venti anni e per mutui a tasso variabile (altrimenti Euribor + 120 punti base) e un tasso pari a IRS + 150 punti base per mutui di durata di vent'anni, ma a tasso fisso (per durate inferiori è previsto un tasso pari a IRS + 120 punti base).

Il limite è che non tutte le banche hanno aderito all'iniziativa e che è limitata alle giovani coppie. In sostanza manca ancora in Italia una legislazione a favore dei giovani sia in termini di garanzie (oggi oltre all'ipoteca, l'unico garante è ancora il proprio genitore) sia in termini di tassi agevolati (con tassi alle stelle è comunque difficile l'accesso al credito). Speriamo che in un futuro tale normativa possa rientrare nei piani del nostro Governo e permettere ai giovani di comprarsi una casa tutta loro senza l'aiuto del padre o madre di turno.

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Mutui ipotecari in calo nel 2011

Domanda di mutui ipotecari in calo nel 2011 con un -19%, mentre nel 2010 e nel 2009 la dinamica era stata positiva, rispettivamente dell'1 e del 7%. Questo è quanto emerge dall'analisi sull'andamento complessivo della domanda di mutui rilevata su Eurisc, il sistema di informazioni creditizie di Crif, che raccoglie i dati di oltre 78 milioni di posizioni creditizie.

L'unico dato positivo è stato registrato a febbraio, afferma Enrico Lodi, direttore generale di Credit Bureau Services di Crif. Per il resto tutte le rilevazioni mensili hanno sempre mostrato dati negativi in costante accelerazione, fino a toccare un -46% in novembre, con la chiusura del mese di dicembre sulla stessa scia (-41%).

Le motivazioni vanno cercate, di certo, nel fatto che nel 2011 sostituzioni e surroghe hanno cessato di essere significativamente praticate, mentre nel 2010 avevano rappresentato una buona fetta del mercato dei mutui. Ma l'andamento delle erogazioni dei mutui dipende anche dalla difficile congiuntura economica, che ha portato le famiglie italiane a veder peggiorate le proprie prospettive di reddito nel breve e medio periodo.

A ciò, come ha spiegato Giuseppe Piano Mortari, direttore operativo di Assofin, si aggiungono i problemi di funding che le banche erogatrici hanno incontrato negli ultimi mesi, che le ha portato a rivedere al rialzo il pricing dei mutui e ad adottare politiche di erogazione più selettive rispetto al recente passato. Il riflesso più immediato è stato rappresentato dall'aumento degli spread e dei tassi di interesse.

Ciò non toglie che la stagnazione dei prezzi del mercato immobiliare renda, a tutt'oggi, un'abitazione una forma di investimento finanziario tra le più sicure. Per quanto riguarda, invece, i tassi le minori difficoltà di funding che le banche potrebbero incontrare nel prossimo futuro potrebbero essere compensate dal miglioramento del quadro economico e dalla crescita degli indicatori sottostanti ai tassi dei mutui. Pertanto l'acquisto di una casa e l'accensione di un mutuo può essere interessante anche oggi.

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Mutui: inciderà la rivalutazione delle rendite catastali?

Tra gli interventi legislativi presenti nell'agenda del nuovo esecutivo un posto di rilievo lo occupa la rivalutazione delle rendite catastali e immobiliari, altro tassello importante, insieme alla reintroduzione dell'ICI prima casa, per far bilancio in anni di forte crisi debitoria dello stato.

Ma come avverrà l'aggiornamento delle rendite e l'adeguamento al valore di mercato? La novità principale sarà rappresentata dalla scomparsa dei vani che verranno sostituiti dai più moderni metri quadri, un concetto oramai molto diffuso, se non centrale, nella compravendita degli immobili. Verrà inoltre attribuito un peso maggiore in base alla posizione dell'immobile rispetto alla sua età.

Ma a farne maggiormente le spese non saranno tanto gli attuali proprietari, ma i futuri compratori e questo perché, per gli attuali proprietari, l'adeguamento dei valori base sarà abbinato ad una contestuale riduzione delle aliquote, mentre lieviterà inevitabilmente l'imposta di registro che sarà ricalcolata su rendite catastali significativamente maggiorate. In sostanza rappresenterà una voce di costo in più per chi si appresta ad acquistare casa.

Ma non è tutto, perché sarà il valore stesso dell'immobile a cambiare. Un esempio? Ad Ancona le unità abitative presenti nel capoluogo sono in tutto 50.037, di cui circa 28.018 sono abitazioni civili (tipologia A2). Mediamente vengono quotate 2.100 euro al metro quadro, con un valore medio di 117.047€ prima della riforma Monti. Con l'applicazione della riforma il loro valore passerà a 269.465€, con una aumento del 130,22%.

Ciò significherà non solo costi di transazione più cari (a causa dell'imposta di registro), ma anche case più care per chi vuole acquistarle, mentre per i proprietari, più che altro, potrà rappresentare un'ulteriore opportunità. Ci si interroga, pertanto, quale sarà il peso della riforma sulla compravendita di case, considerando che nei primi nove mesi del 2011 le erogazioni dei mutui per l'acquisto di immobili hanno già conosciuto una contrazione del -5,7% e, a causa degli spread, ci si appresta nel 2012 a valori ancora più alti.

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