Mutui casa: tassi medi ancora in rialzo a febbraio

I tassi d'interesse, comprensivi delle spese accessorie, sui mutui per l'acquisto di abitazioni erogati nel mese di febbraio alle famiglie sono aumentati lievemente al 4,61% dal 4,55% del mese precedente, mentre quelli sulle nuove erogazioni di credito al consumo sono aumentati al 10,10% dal 9,91% di gennaio, spiega Bankitalia

L'Italia, pertanto, si muove in controtendenza rispetto a quel che avviene nell'are Euro. La Banca Centrale Europea ha rilevato, infatti, che il tasso medio sui mutui di durata oltre i 10 anni, che rappresentano un terzo dei nuovi mutui ipotecari, è sceso al 3,95% in febbraio dal 4,03% in gennaio. E' sceso anche il tasso medio sui nuovi mutui a tasso variabile.

Diverse le analisi, invece, che si soffermano sul trend delle richieste di mutuo. Secondo una recente ricerca le richieste di mutuo sono calate negli ultimi 9 mesi del 9%, con una riduzione dell'importo medio richiesto, passato dai 160 mila euro ai 146 mila euro, e con un allungamento dell'età del richiedente rispetto a solo un anno fa (dai 36 anni oggi si tocca i 37 anni).

L'immagine che ne deriva è che l'accesso ai mutui casa è diventato sempre più una possibilità limitata a chi già in possesso di risparmi. Qualora non se ne abbia ancora la disponibilità, occorre costruirsi una solida posizione economica e per farlo occorre tempo. Si può allora ipotizzare che l'età media delle richieste subirà nel corso dei prossimi anni ulteriori allungamenti.

I mutui 100% del valore dell'immobile sono diventati sempre più un caso raro, in quanto le banche tendono a erogare prestiti al massimo tra il 60-80% del valore della casa, a fronte di solide garanzie reddituali e patrimoniali. D'altronde la dinamica tutta Italiana dei tassi dei mutui mostra inequivocabilmente che, a parte sporadici casi, le banche tengono ancora stretti i cordoni dei finanziamenti e sono diventate, al contempo, più selettive. E all'orizzonte politiche volte a rilanciare il mercato immobiliare non se ne vedono.

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Mutui casa, quando il risparmio incontra i finanziamenti

I mutui offset sono una tipologia di mutui molto diffusa in Inghilterra, meno qui da noi. Rappresentano un finanziamento che permette, al contempo, di trarre vantaggio dalla giacenza del conto corrente, che verrà remunerata con gli stessi interessi del mutuo.

La somma sul conto corrente non sarà, tuttavia, vincolata, ma potrà essere utilizzata per ogni necessità giornaliera, avendo la totale disponibilità degli importi depositati. Ovviamente il tasso sul conto corrente rimane in vita per tutta la durata del mutuo e nel caso in cui la propria liquidità sia superiore a quella del debito residuo, la differenza massima ottenibile non produrrà mai valori al di sotto dello zero.

Esistono due metodologie di calcolo. La prima si base sulla differenza tra saldo del conto corrente e residuo del finanziamento, andando poi a calcolare su quest'ultimo valore gli interessi. La seconda prevede che ad ogni prodotto venga applicato il medesimo tasso di interesse. Sulla giacenza del proprio conto corrente andrà valutata anche la ritenuta fiscale. Delle due metodologie il meccanismo offset migliore e più vantaggioso appare essere il primo.

Sono poche le banche che attualmente offrono questo tipo di mutuo. Il Banco Popolare con il Mutuo Alberto, Iwbank con Mutuo opzione Risparmio offset e Che Banca con Mutuo Risparmio. Il finanziamento offset può essere utile a chi dispone di liquidità o chi crede nel tempo di aumentare la propria giacenza media mensile. Inoltre si è sicuri che in caso di rialzo dei tassi tale tipologia di finanziamento è in grado di limitare l'aumento della rata.

Il mutuo offset attualmente è in genere offerto con tasso variabile (Euribor o BCE). Peccato che non ci siano varianti a tasso fisso. Il che permetterebbe di associare alla sicurezza di un piano di ammortamento il vantaggio derivante dalla giacenza sul conto corrente. Per le banche, che per legge non possono più far raccolta diretta con i mutui, sarebbe un utile strumento di fidelizzazione.

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Mutui casa: febbraio maglia nera per Crif

Nuovamente in calo la domanda dei mutui ipotecari a febbraio. Secondo la società bolognese di informazioni creditizie Crif si è registrata una flessione del 48% rispetto al corrispondente mese del 2011. Il segno negativo, come nota il Crif, perdura oramai da 14 mesi e tocca a febbraio la maglia nera e il picco peggiore. Tuttavia il dato non rappresenta in sé una sorpresa viste le performance registrate già a partire dall'inizio del 2011.

Analizzando l'andamento della domanda del primo bimestre degli ultimi anni rispetto al precedente si evidenzia come solo il 2012 abbia fatto segnare un ingente calo a doppia cifra. Gli altri anni hanno evidenziato andamenti poco distanti dalla zero, rispettivamente -1% per il 2011, +4% per il 2010 e -2% per il 2009. Confrontando, invece, il primo bimestre dell'anno con gli anni precedenti, emergono cali tutti superiori al 45%.

Va detto che il dato deve essere interpretato alla luce di diversi fattori più volte evidenziati da analisti e media. In primo luogo a calare sono state le domande di surroga e sostituzione, visto anche gli alti tassi tuttora praticati dalle banche; in secondo luogo non va affatto sottovalutata una politica di concessione dei mutui, da parte degli istituti di credito, più selettiva.

Se le domande dei mutui crollano, i prezzi delle case hanno scontato a fine 2011, secondo uno degli ultimi report di Nomisma, una diminuzione dei prezzi dell'8/10%, troppo esigua se la si raffronta con il calo dei mutui ipotecari e non abbastanza per far ripartire il settore delle compravendite immobiliari.

Il rischio è che molte case rimangano invendute. Si tratta della situazione di fatto del 2011 – spiega il presidente della Federazione italiana mediatori agenti d'affari Fabio Bianco. I prezzi richiesti da chi vende sono rimasti più o meno gli stessi di due anni fa, ma quello che è cambiato è il prezzo a cui sono disposti a comprare gli acquirenti. Il rischio, se non si riduce la forbice tra i prezzi desiderati dal lato di domanda e offerta di case, è che gli immobili restino invenduti.

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Mutui, la Regione Piemonte pronta a un nuovo piano casa

I mutui casa hanno registrato nel III trimestre del 2011 un calo del 18,1%. E nel frattemo i cordoni della concessione del credito e dei finanziamenti finalizzati all'acquisto di casa si sono ulteriormente ridotti, a danno principalmente delle giovani coppie.

Come se non bastasse, sono anche aumentate le famiglie in difficoltà nel pagare le rate del mutuo. Da un recente studio di Bankitalia sulla Ricchezza delle famiglie, i mutui oramai rappresentano una quota del 41% delle passività finanziarie delle famiglie.Questa situazione è oramai sulla bocca di tutti, ma diverse sono le risposte che si stanno registrando a livello regionale, alcune meritevoli di nota.

E' il caso della giunta regionale del Piemonte che sta lavorando a un nuovo piano casa che prevede sia la costruzione di nuovi appartamenti che un sostegno attivo a chi, a causa della crisi, non riesce a pagare le rate dei mutui già contratti. E' un pacchetto di misure che cercherà di agevolare anche le giovani coppie a trovare appartamenti in affitto o a comprare casa.

Nel 2010 il Piemonte è stata, infatti, la regione dell'Italia settentrionale con il più alto tasso di disoccupazione giovanile. Il nostro obiettivo – ha spiegato Cota – è duplice: dare impulso al social housing e alle altre forme di edilizia agevolata e fornire garanzie ai giovani che decidono di acquistare la casa di abitazione, superando così la difficoltà crescente ad avere mutui dalle banche.

Chiaramente il quadro delle azioni e delle coperture economiche deve essere ancora definito nel dettaglio, ma già si conoscono alcuni degli operatori che parteciperanno a quest'iniziativa. Innanzitutto la Finpiemonte guidata da Massimo Feira, che fornirà le garanzie necessarie, mentre le risorse per il piano casa saranno recuperate dalla Cassa Depositi e Prestiti. Inoltre dovranno essere definiti i criteri con cui famiglie e giovani coppie potranno ottenere i benefici e le risorse che la giunta regionale metterà in campo.

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Mutui casa: diminuiscono loan to value e somme richieste

Gli studi di settore confermano le ultime tendenze, ormai in atto, nel ramo dei mutui casa. Le principali indicazioni che se ne derivano riguardano sia la riduzione delle somme medie richieste che la diminuzione del loan to value.

Partiamo da quest'ultimo elemento. Il loan to value è la pecentuale del valore dell'immobile che si intende finanziare attraverso il mutuo. Ormai lontani dai tempi in cui le banche concedevano mutui al 100% del valore dell'immobile, gli istituti di credito guardano con favore chi richiede una percentuale del valore dell'immobile compresa tra il 50-80%. Se a fine 2010 le richieste puntavano a coprire il 75%, oggi la richiesta media si aggira attorno al 63%.

Non necessariamente, dunque, è una scelta deliberata dal cliente, nonché mutuatario. Può, infatti, anche trattarsi del solo modo per ottenere un finanziamento altrimenti impossibile. Ma ad esser diminuito non è solo il loan to value, ma anche le somme richieste, che si sono ridotte del 9%. Se a novembre del 2010, prima del riacutizzarsi della crisi economica, l'importo medio dei finanziamenti era pari a 160.000 euro, oggi si attesta attorno ai 146.000 euro.

L'età media di chi accende un mutuo, tutto sommato, resta sempre la stessa. Era quella di 36 anni nel 2010, mentre oggi la media è di 37 anni. Così come resta stabile anche il valore medio dell'immobile per il quale si accende un finanziamento. Diverso, invece, il discorso per i tassi di interesse.

Se un anno fa il tasso fisso raccoglieva il 47% delle domande, mentre il variabile solo il 27%, ultimamente si registra per entrambi un valore paritetico: 42% per le richieste a tasso variabile e 43% per quelle a tasso fisso. Il fenomeno può essere spiegato con i forti rialzi dei tassi avvenuti negli ultimi mesi, che hanno portato sempre più a preferire i tassi variabili. Se l'Euribor a 3 mesi è a 0,92 punti, l'Irs a 10 anni è a 2,26. A questi valori, chiaramente, andrà sommato lo spread applicato dalle banche.

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Mutui:resta il giallo sulle polizze assicurative

Il Decreto sulle liberalizzazioni è in dirittura d'arrivo al Senato. Da mercoledì 29 febbraio dovrebbe essere al suo esame. Diversi gli emendamenti apportati, come quelli presentati dai relatori Simona Vicari (Pdl) e Filippo Bubbico (Pd). E già si inizia a parlare della loro efficacia o meno.

L'intenzione è ben riassunta dalle affermazioni di Maurizio Gasparri, presidente dei senatori del Pdl, che ha affermato che il fine era garantire l'apertura dei mercati, in particolare su banche e assicurazioni. Ma come mai proprio ora?

Non bisogna dimenticare una cosa. Con il provvedimento 2946, in vigore dal 2 aprile, l'Isvap aveva già impedito alle banche e alle finanziarie di ricoprire il doppio incarico di venditori e beneficiari di una polizza quando si stipulava un mutuo o un prestito. In buona sostanza il corto circuito mutui-assicurazioni sembrava essere risolto.

Ma il Governo ha voluto apportare dei correttivi. Nella fattispecie di cosa si tratta? Stando alla vulgata reclamizzata un po' dappertutto si tratterebbe di emendamenti volti da un lato a eliminare l'obbligo di aprire un conto corrente contestualmente ad un mutuo e d'altro canto volti a garantire la libertà di scelta del cliente su quale tipo di polizza assicurativa sottoscrivere. Le banche, gli istituti finanziari e gli intermediari potranno solo presentare due preventivi di differenti gruppi assicurativi.

Ma il punto debole è rappresentato dall'art. 28 secondo il quale le banche, gli istituti di credito e gli intermediari finanziari se condizionano l'erogazione del mutuo alla stipula di un contratto di assicurazione sulla vita sono tenuti a sottoporre al cliente almeno due preventivi di due differenti gruppi assicurativi. In buona sostanza gli si riconosce comunque la possibilità di condizionare l'erogazione del mutuo alla stipula da parte del cliente di un contratto assicurativo.

E questo è quanto meno qualcosa di strano se si vuole invece garantire al cliente la piena libertà di scelta, perché è chiaro che molti istituti hanno interesse a condizionarne l'erogazione. Pertanto il giallo non è risolto, con il rischio di vincolare l'erogazione dei mutui a dei contratti accessori, proprio in un momento in cui i mutui segnano una brutta nota d'arresto.

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Mutui casa: tassi in aumento anche a gennaio

Tassi in aumento anche a gennaio. La conferma viene dall'Abi, l'Associazione Bancaria Italiana, che fotografa il tasso medio applicato sui prestiti alle famiglie per l'acquisto di abitazioni. Nonostante la situazione economico-finanziaria sembra essere molto migliorata in questi pochi e ultimi mesi, i tassi di interesse dei mutui per la casa restano ancora alti. A farla da padrone ancora lo spread applicato dalle banche, che in molti casi resta sopra il 3,5% con tassi che sfiorano e a volte superano il 7%.

Alto anche il tasso medio misurato dall'Associazione bancaria, che tiene conto sia dei mutui a tasso fisso che dei mutui a tasso variabile. A gennaio ha registrato un aumento dal 3,99% al 4,15%. Si parla, come detto di tasso medio, pertanto l'Abi addebita almeno in parte tale aumento ad una maggior quota di flusso dei finanziamenti a tasso fisso, passata nell'ultimo mese dal 37,6% al 39,2% (era a 31,8% a ottobre).

Il tasso medio ponderato sul totale dei prestiti a famiglie e società non finanziarie è risultato, invece, pari al 4,23%, lo stesso valore del mese precedente e 36 punti base al di sopra del valore di gennaio dell'anno scorso. In assestamento, ma sempre su livelli contenuti, i tassi praticati sulle nuove operazioni alle imprese e alle famiglie: a gennaio 2012 il tasso sui prestiti in euro alle societa' non finanziarie si e' posizionato al 3,95% (4,18% a dicembre 2011).

Se nell'ultimo mese il tasso medio di interesse cresce, nello stesso tempo a gennaio la domanda dei mutui ipotecari da parte delle famiglie italiane ha registrato una flessione pari a -41% rispetto allo stesso mese dell'anno scorso. Questo il dato diffuso dal Crif, che sottolinea come si tratti di un inizio d'anno pesantemente negativo, confermando il constante calo iniziato lo scorso anno e culminato con -46% di novembre e -44% di dicembre, per una chiusura d'anno in saldo negativo del -19%, la prima dopo la serie positiva degli scorsi due anni.

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